2018年 12月 13日 星期四    English   
怎样正确申报租金收入

我们中国来的移民大多喜欢投资房地产,所以房东很多。怎样正确申报租金收入就成为了我经常被问到的问题之一。

 

大家应该都知道,对于出租物业,税务局对净的租金收入征税。净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵?怎么个抵法?

 

当你遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候,请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然,不管你的房屋是否出租,很多费用都是必须发生的,比如说,你到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。

 

如果房屋买在个人名下,净租金加到当年的个人收入里报税;如果出现亏损,可以抵减其他的收入;而且,房主是谁,就算是谁的收入。

 

根据性质的不同,出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用,和需要在今后分年折旧的费用。一般来说,如果这笔费用是每年都重复发生,且只会带来短期的好处,就属于应该可以当年就抵税的费用;反之,如果这笔费用不会经常发生,且提升了房屋的价值,而且数额较大,就应该属于“资本费用”需要按税务局的规定分年按比例折旧。

 

需要分年折旧的费用

  1. 房屋– 年折旧率4%我们绝大部分中国移民买的投资房,都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是,可以折旧的部分只是房屋本身,土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢?这要根据房屋的新旧,地点,结构等因素全面衡量,只要是合理的,税务局一般都不会刁难你。而且,土地转让税和买房时发生的律师费用,也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。

  2. 家具,电器等– 年折旧率20%你给租客使用的家具,电器等因为使用年限会比较长,都是应该分年折旧的。

  3. 电脑设备,软件等– 年折旧率55%如果你是最近一两年买入的,用于管理你的出租物业,适用折旧率是55%

  4. 租客投入的装修– 租期。有的租客为了更适合自己的用途或者转租,投入资金提高房屋的功能或是状况,这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。

 

此外,关于折旧,还有另外几个规定。一个是在资产取得的那一年,只有购买价格的一半可以用于折旧。二是,房东可以选择折旧或是不折旧,只要当年的折旧率不高于以上的规定比率。三是,折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的,那么就不能提取折旧;如果在提取折旧前只有少许盈余,折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。

 

相比于需要在今后每年分摊的费用-折旧,在当年就可以抵消的费用则被称为当期费用。当期费用是指在出租房屋的这一年中,所产生的费用。这些费用可全额抵消出租房的收入。当然,当期费用必须满足税务局规定的条件。首先,这些当期费用必须与挣得租金收入活动有关。其次,同样的费用,在不同情况下,有的可以抵,有的则不可以。

 

一般情况下,有哪些费用可以在当期抵扣呢?

 

按照报税表格T776的要求,有以下科目:

广告费,房屋保险,房屋贷款的利息支出,办公费用,律师,会计等专业服务费用,管理费用,维修费用,付给他人的工资

地税,旅行费用(不包括住宿和吃饭费用),水电气等,园艺费用,因取消租约而付给租客的违约金,车费等等

 

请注意,对某些费用,税务局还有具体的规定:

律师费用,必须是你在出租房屋的过程中而发生的。你买房时所产生的律师费用不能在发生的当年一次性抵扣,要加入房屋的成本分年折旧。

 

车费,如果您只有一个出租屋,您必须亲自维修房屋,且您用车子搬运所需的工具和原料,这个车因此发生的费用才可以抵消收入的;您开车去收租金的费用是不可以抵消收入的。如果您有两个或以上的出租屋,则您可以抵消开车收租金的费用,以及驾车监督房屋维修和驾车进行常规管理的费用。

 

房屋贷款利息,如果利息是为挣得房租收入而产生的费用,则此费用可以抵扣收入。如果用主要住宅去抵押贷款,拿出钱买投资房,此项利息可以抵税。反之如果用出租房去抵押贷款,拿出钱用于买主要住宅,则此项利息不可作为抵扣项。

 

当期费用相比于每年分摊的折旧费用,有一个最大的不同:如果当期费用超过当期收入,则可产生亏损,且可使亏损增大,产生的亏损可用于中和其他的个人收入;而折旧是不能造成和加大亏损的。一般情况下,收入应大于费用。当出租房亏损时,最可能的原因是维修费的大幅度增加。必要时对出租屋进行维修,只要是合理的,税务局不会有什么异议。

 

还有一些常见的费用,是完全不可以抵扣的。如按揭贷款属于房屋本金的部分;税单上的罚款;您自己亲自为维修出租房付出的劳动力;以及属于您个人消费的所有费用。比如您日常生活所需的菜肉等就不可算作当期费用。

 

当您部分出租您的主要住宅时,报税的时候要清楚指明房屋的自用比例和出租比例。当这个比例确定时,以上大部分可抵消收入的当期费用都要按比例分开,只有出租的那部分费用可以抵税,自用的部分不可以抵税。

 

我们还建议出租房尽量不要连续好几年都出现亏损。税务局会认为您有造假。所以一些弹性较大抵税项,如办公费用,维修费用,付给他人的工资,旅行费用,和车费,都应依据规定,合理的申报。

 

在申报房租收入的时候,当期可抵扣的费用中,有利息支出一项。通常情况下,我们买房只需要付一个首期,余下的钱是向银行借的房屋贷款。尤其是当您投资出租物业时,更应该通过借款的方式提高回报率,同时利息作为可抵扣项可以有效的降低应纳税收入。那么,利息在什么情况下可以抵税,什么情况下不可以呢?

 

首先,我们要明白关于利息抵税的一个基本原则:为挣得投资收入(利息,股息,房租等)而产生的利息支出可以作为费用来抵税。也就是说,如果你贷款购买金条,产生的利息支出是不能抵税的,因为你的目的是为了资本增值,而不是为了挣得投资收入。同样,如果你贷款购买主要住宅,支出的利息也是不能抵税的,因为你的目的是为了自己的享受。最常见的一个误区是:有人用第一套自住房做抵押,拿出一笔钱来作为首期,去买一个更大的自住房,然后将第一套房出租;他认为这笔钱的利息可以用来抵扣第一套房的出租收入– 这是非常错误的。为什么?因为你拿出的这笔钱是用来付你的自住房的首期,不是用来挣得投资收入的。

 

那么怎样才能将不能抵税的利息支出转变成可以抵税的利息支出呢?

一个聪明的加拿大人Fraser Smith想出了一个很好的办法,这就是著名的史密斯原则(Smith Manoeuvre)。

 

这种原则是指把普通的不可以抵税的贷款转变成可以抵税的贷款。它的最大特点是既能抵税,又可以更快的还清贷款。

 

具体来说,投资人首先尽可能的将所有的资金作为首期放到自住房里面,然后向银行申请一个房屋按揭,与此同时,再用自住房做抵押,申请另一个贷款(line of credit)。这个line of credit利息一般会比房屋按揭高0.51个百分比,你不用的时候不用支付利息,而且可以随时归还。好了,现在你可以用line ofcredit里面借的钱去投资其他房产用于出租,或是买基金,债券,分红型的股票去赚钱,因为你借钱是为了挣得这些投资收入,你为line ofcredit支付的利息就都可以抵税了。然后,你用你投资赚得的钱去加速还你的房屋贷款,同时又产生了更多的line ofcredit的空间,你又可以拿更多地钱去投资。如此反复。

 

当然,史密斯原则并不适用所有人,因为它毕竟涉及到借钱去投资,风险相对较大。投资者只有在具有一定的风险承受能力,且预期投资的回报率高于利息支出的情况下才应该采用此方法。而且,税务局只有在清楚地看出你投资用的资金是从你的line of credit直接拿出的情况下,才会允许利息抵税。所以,尽管合理巧妙地运用史密斯原则是利息抵税和缩短还款年限的好方法,与税务专家商讨做好规划是至关重要的。

 

 
上传: David
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