2018年 10月 23日 星期二    English   
购买共管公寓时,必须看Status Certificate

买卖共管公寓,如不是从建筑商那里直接买的楼花,有一道程序,作为购买合同的一个条件,要求卖家提供所售楼房的现状证书即,“CONDO STATUS CERTIFICATE。通常这份材料需要花费大致100加币,由卖家付费,去管理公司索取。在条件里注明卖主在10 工作日内交给买主,买主有两天的时间,由律师帮助来审阅这份资料。并且买家对这份文件所含内容满意,才可以取消这个条件。

千万不要小瞧这份资料,首先资料的内容受到“共管公寓法案”的约束而具有权威性。其次,这份资料包含了诸多对于买家来说至关重要的信息

 

 

"STATUS CERTIFICATE”可以让买家知道:

 

买家是否拥有停车位和存储间;大楼里是否允许养宠物;游泳池的开放时间;管理公司是否有足够的储备资金将来对物业进行保养和修缮。是否有人起诉这个共管物业,而如确实有人在起诉,是否有足够的保险可以涵盖这笔费用;谁是大楼的管理者?

律师在审阅这份厚厚的资料时,尤其要确认买家购入的单元的单位号码,楼层代码,管理费具体数字,是否有预算,审计过的财务报表,以及储备资金。

需要强调的是,储备资金多少似乎没有一定之规,是否合格的标准也很难界定。主要是要看大楼的实际状况,需要修补的程度。

 

共管镇屋 CONDO TOWN HOUSE 通常不像共管公寓那样需要大额储备资金,因为镇屋里边的修补工作通常由屋主自行打理,所以,在买共管公寓时,买家通常都不会加验屋条件,因为修补都是由管理公司来负责;而共管镇屋笔者建议最好要加上验屋条件,因为房子内部的状况决定了您是否需要有额外开销来修补。

笔者曾听律师谈起,她经手的很多二手CONDO交易,几乎一半的“STATUS CERTIFICATE”都会或多或少发现问题。甚至有些问题严重,买家不得不放弃购买,所以大家一定要重视。

“STATUS CERTIFICATE”中最普遍出现的问题是,买家的购买合同里的楼层和证书里的不一致。通常CONDO楼里的楼层,和法律文件中描述的楼层不一致的主要原因是,这些CONDO楼里,为了尊重民族文化忌讳,没有4楼和13楼,但是在法律意义上的楼层计算中,要把这漏掉的层加入。于是,一个单位号码是2208, 它的单位号码可能是8,但是它的法律楼层则有可能是20,或者21,而不是22。

写错了楼层,当然也不是小事情。证明您和卖家的购买协议失效。还要加上一页“协议更改”,把错误的楼层输入纠正过来。

另外一个合同与“STATUS CERTIFICATE”经常有出入的是物业管理费。通常证书中出现的管理费数额是最新,最正确的。而合同上标示的管理费如果与证书不一致,有时相对会少,主要原因是,出售的CONDO单位上市时间发生在物业费涨价前,而经纪没有及时更新。通常律师会对客户解释,如果数额出入不大,应该没有问题。但是如果数额差异让客户难以接受,客户可以此为由,取消合同。

CONDO大楼储备资金作用

主要是为将来CONDO需要大规模修整或更换设备时,可以有足够的资金支持。 如果一个共管公寓大楼没有足够的储备资金,那么,一旦大楼需要大型修复工作,公寓里的每个户主都会面临巨大的额外开销,或者,公寓大楼不得不巨额借贷,负债很多年。

STATUS CERTIFICATE”上的储备资金的现实日期,一定要在90天内。而现状证书中的财务报表也非常重要,所有CONDO都应该定期接受有资质的会计事务所的审计,CONDO立法里被审计过的财务计划是必须要求的,不满足这些条件很可能导致银行无法审批贷款,给买主带来巨大的损失。

对于买家来说,一份可以接受的“STATUS CERTIFICATE”如同这份文件本身一样,非常重要。慎重起见,永远不要省略这个请专业律师研读“STATUS CERTIFICATE”的重要环节。因为这份文件非常厚,比较繁琐,其中很多条文,有用但是却属于例行条款。律师知道哪里是关键章节,才不会遗漏必须要看的地方,而这个费用通常都包括在律师过户费里。

 
上传: David
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