2018年 10月 23日 星期二    English   
新移民首次买房十步走,太有用了!

很多新移民家庭初来乍到,决定买房之前简单了解加拿大及多伦多是非常必要的,不仅如此,对于多伦多区域划分,以及不同学区、不同社区不同的自然、人文环境等也应有一个初步认识。当然,了解这些基本概况,只是真正开始买房前奏的前奏;了解完这些之后,买家会对多伦多不同区域的不同房产有个大概印象,然后再开始买房之旅不迟!

这里,笔者根据数年地产经验,归纳总结出在多伦多买房的十个基本步骤,希望对新移民朋友买房能有所助益。

 

 

一、找经纪

找一个优秀的地产经纪非常重要,因为经纪将陪伴买家从选房、看房、下单、议价到最终购买几乎全过程,不同的经纪具有不同的经验和专业素养,不同的沟通能力和谈判技巧等。移民朋友不管如何选经纪,选择什么样的经纪,有几个核心的因素一定要考虑:经纪的口碑和人品,以及是否专注、是否专业!总之:选择不同的经纪将可能直接影响买家买房的满意程度,所以选对专业的地产经纪是买房的第一步,也是至关重要的一步。

 

 

二、看房

在找到一个信得过的经纪之后,告知经纪买家较中意的地段、房屋类型、对房屋要求,以及心理价位等,经纪会根据这些资料为你选择合适的备选房屋(一个好的经纪了解购房相关法律和各项规定,具有较强的专业知识,关注客户的需求,并有能力提供建设性的建议,非常重要)。在找到符合买家要求的房源之后,通常会由经纪预约带着客户去看房,建议买家在看到喜欢的房产时不必急着做决定,还要仔细检查以下各项:1)房子的状况(Condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器,还要仔细检查天花板、窗户下面和basement是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常等。多伦多的房子大多是木结构的,外面贴了一层砖,有些甚至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为像国内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,木结构房的承重和其他各方面都没有问题,买家无需担心。2)地税(Property Tax)和水电气费;要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,一般家庭通常会把室内温度设定在二十一二度左右(每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五),取暖费是一笔不小的开支,每月少则一两百,多则五六百,视炉子和隔热情况而定。加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便,目前多伦多几乎没有用油的房子。3)建筑图(Survey):这不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位图。申请贷款,将来卖房都可能需要它,所以卖方最好有这张图(Condo Apartment和Townhouse一般没有Survey)。4)中央空调;因为多伦多夏天不太热,三十多度的日子没有几天,一般用电扇就行,但大部分房子还是有中央空调的。5)朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统,风水或者迷信,一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。6)最后有必要提一下高压线,因为在North York、Scarborough和Markham,靠高压线的房子很多,并且都在不错的地区,至于是否买高压线附近的房产,取决于买家自己。认真对比、了解中意房屋的整体状况之后再做决定是不错的选择,虽然可能更耗费时间,不过好过买到不中意的房产。

 

 

 

 

三。下Offer

在看完不同的房子并决定买房后,就进入到下OFFER阶段。房主已经有了一个要价(ask price或list price),买家可以就地出价,加拿大管这叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,可价钱得买家自己定(建议参考经纪的意见,有经验的经纪估价更为准确,还价也是门学问,买方自然想越便宜越好,但却不能还得太低,否则卖方认为不够诚心,直接不理这个offer,买家还得自己往上涨,非常被动。负责的经纪会给出最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给买家一个参考意见。各项相关合同条款都会在建议书内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等的归属。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5天,如果有条件不满足,可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,买方要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在原有的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day)等,有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给出一个“最后通牒”,在此日期前做出决定。买家可以接受、拒绝或者再还价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。双方差距千八百元而不能成交的事也时有发生。最后签字前一定要慎重,这是有法律约束的,双方签完字确认后就不能改了。然后,买家就要按照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去(In trust account),绝对安全。

 

 

四、验房

在签完OFFER之后,就进入到下一阶段:包括验房,找律师,办贷款,上保险等。验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,没有十全十美的房子,当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定请大家记住:在下Offer以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主不会再为你做任何其它的改进或装饰,有些买主在成交后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,所以签合同之前要全面考量。

 

五、按揭贷款

买家可以自己和银行谈,也可以让经纪帮忙介绍,还可以接原屋主的。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就要给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了。另外,别忘了把律师的电话地址通知贷款机构,他们会把你的贷款直接交给律师。

 

六、找律师

在验房合格后就需要找房屋买卖的律师,负责办理和房屋交接相关的一系列法律工作。Status Certificate是Condo Apartment和Townhouse才有的文件。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单等。申请费100元,通常由卖方支付。这个东西在Condo买卖时是必须的,卖主要在10个银行交易日 (10 BANKINGDAYS)内交给买主,买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。如果以上任何一个条件没能满足,买方经纪会要求买家签一份Mutual Release,即免除合同,卖家收到后可以接着在市场上销售他的房产,并尽快把定金还给买家。

在合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成(律师需要把房子的历史查个清楚,土地的所有权、房子有没有抵押、有没有侵占别人土地、有怎样的路权、是否拖欠地税和其它费用等,律师也会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告、还要计算买家应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件等)。

 

 

七、上保险

所有贷款机构都会要求买家购买房屋保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则买家拿不到钱。所以在决定买房后,越快联络保险公司越好。拿到保险号码(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。

 

 

八、水电气

打电话给水电天然气和Cable公司,通知他们在交屋后开新户口(千万不能忘,晚了可能得不到这些相关服务,没准儿还得额外交钱,有些比较负责的律师会主动帮买家打这些电话。如果买家在多伦多,那么:416-338-4829(水),416-447-4911(Gas),416-542-8000(电);如果在Markham,电话是:905-477-3844(水和电),Gas的电话和多伦多是一样的。

 

九、签字

交屋的前几天,律师会通知买家签署所有文件,并要带上律师通知的资金准备接收房屋。在closing前,买家还有机会做最后一次检查,并要求原房主介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。

 

 

十、Visiting Day和交房日(Closing Day

在OFFER生效和交房屋之间买方一般有2-3次机会看房,目的是进一步了解今后属于自己的房子,或为了买一些家具窗帘做一些准备。最后一次看房主要是检查卖家留下来的电器的工作状态是否正常,是否有其他不正常的情况发生等。

CLOSING DAY是指交房日。这天,买卖双方律师都会派人到地产登记机构(也就是房管局)去办理所有的手续,几点能办完不一定,一般在下午四五点钟,会通知买家去拿钥匙。拿到钥匙并不能是真正结束,买家应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,要立刻通知律师,一定别搬进去,律师会解决的。直到确定所有东西都没有问题,那么到此为止,恭喜,房子是您的了!

然后就是买家具,联络搬家公司,买修理院子的工具,通知有线电视公司,通知亲朋好友等等等等……享受新生活啦!

 

 
上传: David
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