2018年 12月 13日 星期四    English   
加拿大地产Q&A基本知识

1、海外人士是否可以投资及购买加拿大地产

  答:是的,可以。加拿大政府鼓励外国人投资本国的房地产。外国居民不但可以自由购买新的住宅,二手住宅,也可以购买商业以及工业地产.并且加拿大本地的银行可以为外国公民提供65%的贷款. 海外投资者的利益由加拿大健全的法律体系保护,随着中加关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强,中国各项法规会更加开放,使中国公民海外房产投资更加便利。

2、投资加拿大房地产的项目种类有哪些?

  答:(1)住宅项目有:公寓,单元房,独栋别墅,联排别墅,双拼及多拼别墅,以及住宅土地;

  (2)商业项目有:写字间,商铺,产权仓库,产权停泊码头,以及商业土地;

  (3)工业项目有:工业厂房,工业仓库,以及工业土地;

  投资者可以根据自己的投资喜好,资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

 

 

3.海外人士投资及购买加拿大房地产是否有数量限制?

  答:没有限制。加拿大相关的规定,不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。然而如果投资人的购买数量超过2套的话, 银行在贷款方面则需要评估投资人的收入状况,以确保投资人的收入可以按时缴纳每月贷款.

  

4.加拿大房地产的产权是如何规定的?

  答:加拿大的房地产,都是永久产权,可以世代相传,留给后代是宝贵的,不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权,30年的房屋建筑寿命而言,更有价值,更加保值和增值。

 

5.如果在国内购买加拿大的房地产,如何将房款汇入加拿大?

  答:如果您在国内,一般国内中资或外资银行都具有外汇业务(如中国银行、工商银行、汇丰银行等)。每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至加拿大银行帐户。如果需要汇出更多资金,可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。同时,也可以从加拿大驻中国的金融公司来换取加元及汇款。
    如果是购买开发商的新房期房, 现在大部分开发商开始可以接受海外投资者向开发商的律师直接电汇汇款.

  6.投资者购买加拿大房产后,物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?

  答:需要。根据加拿大当地法律,任何人在加拿大所赚取的收入都必须交付税金。但是,该收入是出租后的净收入。

  所以建议投资人购买加拿大房产时从加拿大银行贷款投资,这样就可以最大限度的抵扣了租金收入,同时,加拿大的会计师会把物业的各项开支用于抵税,您可以最大限度的获得投资收益。

 

7.外国人购买加拿大房屋可以进行贷款吗?如何贷款?

  答:可以。

  加拿大政府鼓励外国人投资本国房地产,银行对海外人士提供的房屋贷款利率是等同国民待遇的(近期利率大约为2.5%)。但是对海外人士,银行只能提供65%的贷款,要求买家要自付35%的首付款.而对本地居民银行则可以提供高达85%的贷款.

  

8.如果看中加拿大房产想购买,是否需要支付订金或其他费用?

  答:是的。购房的定金一般为10%, 其它的一些费用还包括

    律师费:大约$1500加元

    土地转让税: 大约是房价的3%左右,根据房屋地理位置以及房价高低会略有不同.

  建设税: 新房交付时需要交纳建设税大致是房价的1.5%左右,具体税额视地区及房价而定,

 

9.在国内购买加拿大房产,是否需要亲自去加拿大看房吗?

  答:这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

  由于新的房产是预售制度,所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受,只能对周边环境,及样板间做考察。

  而这些都是可以通过在澳洲的朋友,子女及朋友通过拍照,视频等方式获得,就避免了登陆察看的麻烦了,等房子建好后再亲自验房更合适。

 

10.如果投资购买了加拿大的物业,如何打理该投资物业呢?

  答:加拿大的房屋中介公司会提供此类服务。

  在加拿大有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务,为客户收缴租金,支付地税及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

  租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在加拿大的帐户,业主通常需要支付年租金的8.8%给当地房产中介作为管理费。

 

11.投资人购买加拿大的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?

  答:人口的数量是住宅需求的本质,我们向客户推荐的投资物业一定是要在人口密集,出租回报高的区域.加拿大的多伦多,2014年人口突破了280万,雄踞加拿大首位,北美第四位.并且每年的增长率接近4万人,得益于多伦多得天独厚的宜居环境以及大量的移民到此安居,使得近几年来的房屋空置率均低于1%.

 

  12.一般投资加拿大的房地产有哪些费用开支?

  答:(1)物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、面积大小,物业服务及区域范围内的基础设施定价,通常费用介于$300-$500每月,物业费通常还包括了供暖,空调以及水费.

  (2)地税(Property Tax):每年通常是房屋价格的0.7%左右.

  (3)房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,$500—$1,000/每年不等。

 

  13.若投资人将房产用作短期出租是否可行?收费标准是什么?

  答:是可行的。

  一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业,通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方;通常的管理费用是租金收入的15%左右;同时还有一些额外的费用,例如:电费,床上用品,家具和家电的租金等等(租客只支付租金并不支付电费等费用)。

 

14. 公寓的物业管理费中包含了哪些方面?

答:所有的公寓物业管理费都会包含了公共区域以及楼盘设施的维护,以及大楼的建筑保险。

    此外大多数的公寓物业费中包含了水,供暖和空调,电费大多都是自付的。少数楼盘会有时不同,有些电费也包,有些空调不包,所以在购买前应和开发商或物业公司进行确认。

 

  15.投资人在加拿大购买房产后,是否需要为租客添置家具等生活设施?

  答:通常状况下,不需要为租客准备生活设施,家具等用品;除非客户有特别要求,愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。

    在购买的新房或二手物业中,通常都已经包含了以下电器了:炉具,冰箱,洗衣机和烘干机.

 

  16.如果海外投资者在加拿大的房产增值后,将房产抛售后是否需要支付增值税?

  答:需要支付。作为加拿大政府对投资的鼓励,政府仅要求增值部分的50%加入投资人的年收入申报当年的个人所得税. (同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等)

  举个例子,2010 年40万买入的物业,在2015年以55万售出,扣除各类的成本5万元,增值部分10万元的50%也就是5万元加入投资人当年的年收入申报所得税.假设该投资人2015年其它的年收入为3万元,那么总收入8万元的可能大约需要交1.5万元的税.(具体要以会计师的解释和计算为准)

    对于本国居民,此项费用来年保税时自行申报缴纳,对于外国居民,此项费用在卖房时律师就暂行估算扣下,来年申报时多还少补.

 

  17.投资者把在加拿大的房产卖出后,哪些开支可以作为房产增值税收减免,用以冲减所得税开支?

  答:除了物业的地税和管理费以外,所有投资者在加拿大的一切开支基本都可以作为税收减免。因此持有加拿大房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如飞机票、酒店住宿费,出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

 

  18、如果投资者将房产卖出,是否需要聘请专业会计师?

  答:投资者如果获利很多,最好聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收,使投资者的利益最大化。会计师的费用一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年300加元左右。

 

  20.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?

  答:高龄人士可以贷款,其贷款年限也是最长为25年。但未成年人士是不能贷款的,如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士,可以与成年人共同购买房子,可以由成年人出面贷款。

 

  21.加拿大房产投资哪种房产回报率最高?

  答:首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长,还是租金回报;通常来说,资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报,反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时,房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以,对于一处房产来说,其所拥有土地面积(LandComponent)越大,其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同,一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入,但资本增长的潜力就比较一般。就近几年多伦多市场而言,独立屋的年资本增长大约在20%,净租金回报大约在3%, 而高层公寓住宅的年资本增长大约在5%,净租金回报大约在6%.

 

  22.如何选择海外投资人的自住房产?

  答:遵循“10分钟”的选择标准便可,即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校,工作单位,或商业中心,购物中心,银行,医疗设施,地铁站,公交站等设施区域;如果投资人购买的是别墅,即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

 

  23.对于加拿大住宅类房产可以细分几类?

  答:(1)Condo /Apartment高层公寓:一般交通便利,近火车或地铁站,通常为居民提供泳池,健身房等服务设施。

  (2)Townhouse联体别墅:是在一块较大的土地盖上几栋房子,一般中间都有一堵或几堵公共墙,Townhouse多为双层和多层建筑

  (3)semi半独立:是在一块较大的地上,盖起两栋相连的房子。

  (5)Detached House独立别墅:平常所说的house就是前面一个小花园,然后房子,然后后面一个大花园,该类型的房产一般不用支付物业管理费,属于自行打理。

 

  25.在加拿大买楼花(期房)的优势有那些?

  答:楼花,是地产物业市场的一个名词,最早源自香港,是一种投资工具相当于不动产期货,也称为“预售房屋”。比较买现房,买楼花有几大优势:

  (1)运用经济学的杠杆原理,投入较小的前期资金,直到交房前,无需交纳地税,贷款和物业管理费,却可以享受到房屋的增值。

  (2)买楼花,客户可以按照自己的喜好来选择,像楼层户型等。因为在加拿大,特别是公寓多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

  (3)价格优势;通常发展商在开盘之际,为了尽快的销售过半,获得银行贷款,会把价格定位较低,从而投资人能够以相对低的价格购买。

  (4)首付低,资金灵活;买楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,而余额要在后面的1-2年中分数次支付,最后65%的贷款是在交房后才开始支付,这当中可能有几个月甚至2-3年的时间来准备余款。

 

  26.购买及投资加拿大的楼花(期房)的风险是什么呢?

  答:加拿大政府对开发商的监管是非常严格的,从发放建筑牌照,到销售管理以及对开发商的资金监管,工程质量等等,每一个开发的细节都有严格的审核。客人支付的定金等等也是交到律师的信托帐户中进行监管的。另外政府要求开发商购买各类得保险以保障工程的顺利交割,所以对了买家而言楼盘建造和质量的风险几乎是没有的。那么唯一的风险在于经济危机等各类因素导致楼盘的价格下跌,这就需要买家来判断房产市场来有效把握,比如地理位置,人口因素等等。当然我们的市场人员也会给您提供投资建议参考。

 

29.加拿大房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

  答:因为对于外国投资者,银行要求投资人首付35%并以此房产作为抵押,所以银行对投资人的收入并不严格做出要求,但需要投资人有稳定的工作,此外投资人还需要提供身份证明,需要提供护照以及海外身份证。此外当投资人的投资房产超过2个,或者借款的总金额超过150万加币的话,银行则需要对投资人的收入与支出进行考量以确认投资者可以有能力按时交纳贷款。

 

  

  32.对于海外房产投资人而言,不同的贷款利率对贷款人的影响是什么?

  答:房屋贷款各个产品一般都分为可变利率(variablerate)和固定利率(fixedrate)。

  (1)固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为2.5%,那么它的固定利率就可能为3.0%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。

  

37.海外人士在加拿大买房子,室内装饰及社区配套娱乐和健身设施重要不重要?

  答:投资人购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施,这才是决定投资人自身及租客未来生活是否方便舒适的决定性条件,也是支撑该房产价值的有力保证。

  同时,室内的装饰越奢华,健身,桑拿,网球场等社区服务越多,相应的投资人支付的物业费也就越多。同时和投资人的购房目的也有很大关系:如果投资,可以不必选择奢华的房产项目;如果自己住,同时对多余的费用支出不敏感,享受此类设施的投资人而言却是不错的选择。

 

  38.在加拿大做房地产投资,为何要秉承中长期投资?

  答:在加拿大,经过多年的房地产的商业化的市场发展,把投机者淘汰出市场了。加拿大的房地产投资不是投机生意,是全世界公认的最佳的低风险投资地区,和稳定增值及租金回报的投资目的地。

 

  39.海外人士投资或购买加拿大房产,除了房屋价格之外还有那些费用支出?

  答:购房成本费用还包括:政府土地转让税,律师费,房屋保险费,银行及基金的贷款费用,搬家费用,房屋租赁的代理费用,按揭保险费,房屋估价费等等,约占房价5%的费用支出。

 

  40.对于尚无收入的留学生,是否可以在加拿大买房自住或者投资?能在加拿大贷款买房吗?

  答:以留学生身份是可以在加拿大买房的。如果需要贷款购房,由于留学生没有收入来源,部分银行要求以父母为担保人,以担保人的收入来担保留学生的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳大利亚购房,最高可以申请到房产价格65%的贷款。

 

 

42.购房者向开发商签订购房合同后,何时向银行贷款?

  答:在购房者签订合同后,通常在30天内向银行做一个贷款的预授权申请,但并非实际的贷款,实际的贷款则是在楼盘交楼入住时开始先银行申请。

 

  44.对于海外投资人而言,加拿大房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好?

  答:不同的贷款产品适合不同的贷款人群,跟贷款人的风险承担能力,收入状况,消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言:风险承受能力弱,收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险承受能力强,收入高但不平均,有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品;通常,固定利率产品比浮动利率产品都会高0.5%。

 

  51.加拿大房子都是什么结构的?

  答:加拿大有纯砖结构,纯木结构,及钢筋水泥混合结构,砖木混合结构。从实用程度、维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定,单层房屋采用砖木混合是最适合的结构。

 

  58.加拿大房地产增值前景如何?

  答:加拿大地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,如:人口高速增长,土地供应短缺,GDP良性增长,失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言,虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长,但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析房产的增长因素,只要这些增长因素在,就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。

 

  59.如何选择最具投资价值的房地产?

  答:加拿大的房产投资市场已经非常成熟和完善,不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的,投资人需要确定要购买的加拿大房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。

  最佳选择是:咨询具有资质的房产投资理财专家,协助投资人认识投资市场,筛选适合的投资产品;

  最差选择:不了解本土投资经验和投资理论下,以国内投资方式,认知习惯来投资加拿大房地产。从以往经验来看,国内投资人认为是不错的项目,在加拿大却是被当地人所放弃的投资品种。

 

  60.加拿大房地产市场的供求关系是怎样的?

  答:从加拿大的历史来分析,房地产市场的供需关系是十分成熟的,(联邦储备银行根据地产市场状况和经济状况,通过利率来宏观调节市场;银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量,放贷规模,贷款比例等手段把握市场;开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度;地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发;总而言之,这个市场愈发成熟,投资的风险系数也越低,)从目前来看,加拿大的住宅开发是远远落后于市场需求的。

 

78.加拿大什么朝向的房子好?

  答:加拿大人本身对房子的朝向没有明确的要求,只要采光性好、通透性好,就是加拿大人认可的最好的房子!

 

80.加拿大为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?

  答:加拿大是地契证明(Deed)。他们的证件只是一张律师签名的纸,律师将客人的产权信息登记在政府的系统中来证明业主的身份

 
上传: David
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