2018年 12月 14日 星期五    English   
加拿大3类买房贷款全解析 你家是哪一个??

2014年11月,随着国际油价的大幅下跌,加拿大央行2015年1月突然宣布降息(Overnight rate下调-0.25%)。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率,2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣,同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系,越来越多的新移民,留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此,加拿大6大主要银行迎合市场需求,制定了特殊的新移民房贷项目,留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期,我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本,享受加拿大当前历史低。

 

新移民房屋贷款项目 (New immigrant Home Ownership Program)

新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant
status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident
Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。

无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。

 

 贷款额度

按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。

注:申请新移民购房贷款首付,需是申请人本人资产

首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行

贷款前需向银行提供首付款到位证明(如加拿大或国内银行出具的存款证明)

新移民房贷最长为30年

 

可申贷房屋:

  • 一般的独立屋(Single House)

  • 公寓 (Condominium)

  • 连体别墅(townhouse)

 

注:大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。

 

新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。

 

另外,新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产:一处是主要自住物业;另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员(孩子,父母及兄弟姐妹)居住所购买。

 

如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件,且位于大多伦多地区和大温哥华地区,贷款总额(包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区,总贷款额不超过175万加币。

 

 国际留学生房贷项目(International Students Mortgage Program)

国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。

 

 

贷款额度

申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。

 

举例

 

注:最长房贷期(amortization)为25年

首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)

贷款发放15个工作日前,首付需存入加拿大主要银行(Canadian major chartered bank)

 

另外,国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。

 

 

留学生房贷申请要求

  1. 财务情况说明(如父母的汇款记录,如果留学生是公司股东需提供红利记录,或者在加拿大的存款证明等)

  2. 与房屋相关的收入负债率(GDSR)不超过32%

  3. 总收入负债率(TDSR)不超过40%

 

  • 非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme)

非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。

 

非居民房屋贷款申请要求

  1. 提供财务证明

  2. 房屋相关收入负债率不超过32%

  3. 总收入负债率不超过40%

  4. 现未定居加拿大

  5. 无移民身份

  6. 提供子女准读证(如果给留学子女购买)

 

 

贷款额度

  • 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65%

  • 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50%

 

举例


注:非居民房屋贷款最长贷款期为30年

非居民贷款的首付款不可为再次贷款(secondary financing)
或者是他人馈赠,非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业,购买房屋保险时会被要求包含地震这项。

 

【注】:

以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同,

 

附:申请加拿大房屋贷款常见术语与分类

 

房屋相关收入负债率The Gross Debt Service Ratio
(GDSR)
指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。

 

总收入负债率 The Total Debt Service Ratio (TDSR)
指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算

 

前文介绍的加拿大新移民房贷,国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分,享受加拿大银行提供的特殊审核手续,不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。

 

另外,申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款(Open Mortgage)或者是死期房屋贷款(Closed Mortgage)。

 

活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月,
一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的
利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。

 

死期房屋贷款(Closed Mortgage)银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期
和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。

 

还有比较下银行的浮动利率贷款(Variable Rate Mortgage) 和固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)
看看哪个更合适您。

 

浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率(Prime)。

 

最优惠贷款利率(Prime)指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。

 

银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率(Prime)+增加多少个百分点 /(或者)
-减少多少个百分点。合同期间,银行的最优惠贷款利率(Prime)会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款(Variable Rate
Mortgage)五年期的最普遍,但是申请人可以选择五年死期浮动贷款(Variable Rate Closed mortgage)

也可以选择五年活期浮动贷款(Variable Rate Open Mortgage)。很多客人会混淆这两个名称,同是五年的浮动利率,五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高,因为客人可以随时付清或者转至他行,无违约金。

 

固定利率的房屋贷款(Fixed-Rate Morgage) 利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。

 

虽然也有固定利率活期房屋贷款(Fixed-rate open Mortgage),但是还是死期(Closed Mortgage)加上固定利率房屋贷款(Fixed-Rate Morgage) 更常见,选择更多。多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。

 

五年固定死期房屋贷款(5 year fixed rate closed morgage)
在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款(5 year variable rate closed mortgage)
也被越来越多的客人所接受。

 

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015:

 

从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。

 
 
上传: David
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